新リース会計基準はいつから？2027年強制適用に向けたロードマップと実務対応を徹底解説

2024年9月13日、企業会計基準委員会（ASBJ）より、ついに「リースに関する会計基準（企業会計基準第34号）」（以下、新リース会計基準）が公表されました。これにより、長らく議論されてきた日本のリース会計基準の改正内容と適用時期が確定しました。

「いつから適用されるのか？」「自社は対象になるのか？」「現行基準と具体的に何が変わるのか？」

本記事では、上場企業および関連会社の経理・財務担当者様に向けて、確定した適用スケジュールから、財務諸表への具体的な影響、そして2027年の強制適用に向けた準備ロードマップまでを、金融実務の視点から網羅的に解説します。

IFRS（国際財務報告基準）第16号「リース」と整合的な内容となった新基準は、特に店舗やオフィスを賃借している企業にとって、貸借対照表（B/S）を大きく変貌させる可能性があります。早期の現状把握とシステム対応がカギとなるこの制度改正について、実務的なポイントを分かりやすく紐解いていきましょう。

【結論】新リース会計基準はいつから適用される？

まずは最も重要な「適用時期」について結論を述べます。新リース会計基準の適用時期は、原則として2027年4月1日以後開始する連結会計年度からです。

強制適用時期：2027年4月1日以後開始年度から

すべての対象企業（後述）において、新基準の適用が義務付けられるのは以下のタイミングです。

• 3月決算企業の場合
  • 2027年4月1日～2028年3月31日の事業年度（2028年3月期）から適用開始。
• 12月決算企業の場合
  • 2028年1月1日～2028年12月31日の事業年度（2028年12月期）から適用開始。

つまり、多くの日本企業（3月決算）にとっては、2027年度の期首がXデーとなります。まだ時間があるように感じるかもしれませんが、契約の洗い出しやシステムの選定・移行期間を考慮すると、準備期間は実質2年程度しか残されていません。

早期適用時期：2025年4月1日以後開始年度から

準備が整っている企業については、強制適用を待たずに前倒しで適用することも認められています。

• 早期適用可能時期：2025年4月1日以後開始する連結会計年度及び事業年度の期首から。

IFRS適用企業の子会社などで、親会社と会計方針を早期に統一したい場合などは、この早期適用を選択するケースが想定されます。

四半期決算への適用

新基準は、適用初年度の第1四半期決算から適用されます。したがって、3月決算企業が2027年4月から適用する場合、2027年6月末の第1四半期決算において、新基準に基づいた財務諸表を開示する必要があります。

年度末決算だけ合わせれば良いわけではないため、期首時点で新システムが完全に稼働している必要があります。

なぜ改正される？ 新リース会計基準の背景と目的

なぜ今、長年親しまれてきたリース会計基準を抜本的に改正する必要があるのでしょうか。その背景には、国際的な会計基準との整合性を図るという大きな目的があります。

国際的な会計基準（IFRS/US GAAP）との整合性

海外ではすでに、IFRS第16号「リース」（2019年適用）および米国会計基準（ASC）第842号「リース」（2019年適用）により、「すべてのリースのオンバランス化（資産・負債計上）」が標準となっています。

一方、日本の現行基準では、オペレーティング・リース（賃貸借処理）についてはオフバランス（B/Sに計上しない）処理が認められてきました。この違いにより、同じような実態の企業でも、日本基準を採用している企業のほうが負債が少なく見え、自己資本比率が高く出るという「比較可能性の欠如」が生じていました。

海外投資家から「日本企業の財務諸表はリース負債が見えにくい」という指摘を受けないよう、日本基準（J-GAAP）も国際基準に合わせてアップデートされたのが今回の改正です。

「資産の使用権」という考え方（使用権モデル）

新基準では、リースの定義が「資産そのものの売買に近いか」という観点から、「資産を使用する権利（使用権）を得ているか」という観点（使用権モデル）へシフトします。

たとえ法的な所有権が移転しなくても、契約期間中にその資産を独占的に使用し、そこから生み出される利益を享受できるなら、それは企業の「資産（使用権資産）」であり、対価を支払う義務は「負債（リース負債）」である、という考え方です。これにより、これまで費用の支払いとして処理されていた賃料の多くが、B/Sに計上されることになります。

現行基準と新基準の決定的な違い（Before/After）

現行基準と新基準の最大の違いは、「オペレーティング・リースの廃止」と「不動産賃貸借のオンバランス化」です。

リース区分の変更（借手の処理）

これまでは、「ファイナンス・リース（中途解約不可・フルペイアウト）」に該当しないものは「オペレーティング・リース」として、毎月の支払い時に経費処理（賃借料など）するだけで済みました。

しかし新基準では、このオペレーティング・リースという区分自体が借手側ではなくなります。原則としてすべてのリースが、ファイナンス・リースと同様に資産・負債として計上されます。

ファイナンスリースとオペレーティングリースの違いは『ファイナンスリースとオペレーティングリースの違いを解説！会計処理から選び方も紹介』で詳しく解説しています。

不動産賃貸借契約も「リース」に含まれる

実務上、最も影響が大きいのがここです。これまでは「リース契約」といえば、コピー機や社用車、産業機械などが中心でした。オフィスの家賃や店舗の賃料は「賃貸借契約」として処理していました。

しかし新基準では、「資産を特定し、その使用を支配する権利」がある契約はすべてリースとみなされます。

つまり、本社オフィス、支店、工場、倉庫、店舗などの不動産賃貸借契約（レンタルオフィス含む）の多くが、新たにB/S計上の対象となります。

小売業や飲食業、多店舗展開するサービス業においては、莫大な金額の「使用権資産」と「リース負債」がB/Sに出現することになります。

不動産以外にも、「レンタル契約」や「サブスクリプション契約」という名称で結んでいる契約の多くが、新基準では「リース」として扱われる可能性があります。

パソコンのレンタル、社用車のサブスク、複合機のリースなど、実務上の判定基準と免除規定について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

関連記事：新リース会計基準でレンタル・サブスクはどうなる？オンバランス判定の基準と実務対応を徹底解説

費用配分の変化（PLへの影響）

損益計算書（P/L）上の表示科目も変わります。

• 現行（オペレーティング・リース）
  • [販管費] 地代家賃 / 賃借料
  • ※毎月定額で計上されることが多い
• 新基準
  • [販管費/製造原価] 減価償却費（使用権資産の償却）
  • [営業外費用] 支払利息（リース負債に係る利息）

賃借料が「減価償却費」と「支払利息」に分解されます。これにより、営業利益の段階では支払利息が含まれなくなるため、見かけ上の営業利益が増加する（EBITDAが増加する）という現象が起きます。

一方で、リース初期には支払利息の負担が大きくなるため、経常利益や純利益への影響には注意が必要です。

適用対象となる企業は？ 中小企業は対象外？

すべての企業がこの複雑な処理を行わなければならないわけではありません。適用対象は明確に定められています。

適用対象となる企業

新リース会計基準は、基本的に「金融商品取引法の適用を受ける会社」および「会計監査人を設置する会社」等を対象としています。

1. 上場企業およびその子会社・関連会社
2. 会社法上の大会（資本金5億円以上 または 負債総額200億円以上の株式会社）
3. 上場準備中の企業（IPO予定企業）

これらに該当する企業は、強制適用時期までに体制を整える必要があります。特に、親会社が上場企業である場合、連結決算のために子会社側でも新基準でのデータ収集が必要になる点に注意してください。

中小企業における扱い

上記に該当しない中小企業（会計監査人を設置していない会社）については、新リース会計基準の適用は必須ではありません。

多くの中小企業が依拠している「中小企業の会計に関する指針」や「中小企業の会計に関する基本要領」においては、現時点では従来の賃貸借処理の継続が認められる方向です。

ただし、将来的に上場を目指す場合や、M&A等で大会社のグループ入りする可能性がある場合は、新基準への対応を意識した契約管理を行っておくことが望ましいでしょう。

企業財務・実務への具体的な影響（メリット・デメリット）

新基準の適用は、単なる「会計ルールの変更」にとどまらず、経営指標や業務フローに多大な影響を与えます。

財務諸表（B/S）へのインパクト

最も大きな変化は、「総資産と総負債の両建てによる膨張」です。

• 自己資本比率の低下: 分母である総資産が増加するため、純資産が変わらなくても自己資本比率は低下します。
• ROA（総資産利益率）の低下: 資産が増えるため、利益が同水準であればROAは悪化します。
• 負債比率（D/Eレシオ）の上昇: リース負債が計上されるため、有利子負債とみなされる金額が増加します。

これらは、銀行借入時のコベナンツ（財務制限条項）に抵触するリスクがあるため、事前に金融機関への説明が必要になる場合があります。

業種別の影響度合い

• 小売・外食・サービス業: 多数の店舗を賃借しているため、影響は甚大です。店舗賃料の総額（将来分含む）が負債計上されるため、B/Sの規模が一気に拡大します。
• 航空・運輸業: 航空機や車両などをオペレーティング・リースで調達している場合、これらがオンバランス化されます。
• IT・ソフトウェア業: オフィスの賃借や、データセンターのラック利用契約などが対象になる可能性があります。

実務負担の増大

経理現場にとっては、以下のような業務が新たに発生します。

見積もりの要素: リース期間（解約不能期間＋行使が確実な延長オプション期間）の見積もりに経営者の判断が介在するため、監査法人との協議が必要です。

契約の網羅的収集: 本社だけでなく、地方拠点や工場が個別に結んでいる賃貸借契約（コピー機、社宅、倉庫など）をすべて洗い出す必要があります。

リースの識別判定: 契約書に「リース」と書いていなくても、実質的にリースに該当するかどうかを一件ずつ判定する必要があります（例：専有使用している倉庫など）。

割引率の決定: リース負債の計算に用いる「借手の追加借入利子率」などを契約ごとに設定する必要があります。

例外処理：オンバランスしなくて良いケース

すべてのリースをオンバランスするのは実務的に不可能です。そのため、重要性が低いものについては例外処理（オフバランス処理の継続）が認められています。

短期リース

リース期間が12ヶ月以内のリースについては、資産・負債に計上せず、従来通りの賃貸借処理（費用処理）が認められます。

この簡便処理は、対応する原資産の科目ごと、または性質・用途が類似する原資産のグループごとに選択適用できます。

少額資産リース

少額資産のリースについても、オンバランス処理は不要とされています。具体的には、以下の3つの方法から選択し、継続適用することができます。

方法① 自社の既存基準を適用

重要性が乏しい減価償却資産について購入時に費用処理する基準を既に採用している場合、その基準額以下のリースに適用できます。

例： 少額資産を10万円未満で費用処理している企業は、リース料が10万円未満のリースを簡便処理可能（利息相当額分は高めに設定可）

方法② リース契約1件あたり300万円基準（日本の従来基準を踏襲）

企業の事業内容に照らして重要性が乏しく、かつリース契約1件あたりの金額に重要性が乏しいリースに適用できます。

具体的基準： リース料総額が300万円以下のリース（従来の企業会計基準適用指針第16号の基準を踏襲）

適用例： コピー機（月額3万円×48ヶ月＝144万円）、小型フォークリフト（月額5万円×36ヶ月＝180万円）など

方法③ 新品時の原資産価値が5,000米ドル相当以下（IFRS準拠）

新品時の原資産の価値が少額であるリースに適用できます。

具体的基準： 新品時に5,000米ドル相当（日本円で約70〜80万円程度、為替レートにより変動）以下の価値の原資産

適用例： パソコン、オフィス家具、小型工具など

【留意事項】
少額基準は「リース開始日」時点で判定します 一度簡便処理を選択しても、リース期間が12ヶ月を超えるよう変更された場合は、変更時点から通常のオンバランス処理が必要になる場合があります .

「パソコンのレンタルは1台ずつ判定できるのか？」「サブスクリプション型の複合機は対象？」など、実務上のケーススタディや、レンタル・サブスク特有の判定ポイントについては、以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事：新リース会計基準でレンタル・サブスクはどうなる？オンバランス判定の基準と実務対応を徹底解説

実務上のポイント

選択と適用

• 上記3つの方法から1つを選択し、首尾一貫して適用する必要があります
• 監査人との事前協議により、自社に適した基準を決定します
• 日本企業の多くは、従来から使用してきた「300万円基準（方法②）」の継続適用を選択すると想定されます

判定単位

• 通常取引される単位ごとに適用します
• 1つのリース契約に複数の資産が含まれる場合、原資産の単位ごとに判定できます
• 例：パソコン10台のリース契約の場合、1台あたりの価値で判定可能

留意事項

• 少額基準は「リース開始日」時点で判定します
• 一度簡便処理を選択しても、リース期間が12ヶ月を超えるよう変更された場合は、変更時点から通常のオンバランス処理が必要になる場合があります

2027年強制適用に向けた準備ロードマップ

2027年4月の適用開始に間に合わせるためには、逆算してスケジュールを組む必要があります。以下に標準的なロードマップを示します。

Phase 1: 現状分析と影響試算（～2025年中）

• プロジェクトチームの結成: 経理だけでなく、総務（不動産管理）、IT、経営企画を巻き込む。
• 契約の棚卸し: グループ全体のあらゆる賃貸借契約・リース契約をリストアップする。
• 影響額の概算試算: 主要な契約について、オンバランス化した場合のB/S、P/Lへの影響額をシミュレーションする。
• 経営層への報告: 財務数値へのインパクトを報告し、方針（早期適用するか否か、システム投資予算など）を決定する。

不動産賃貸借契約・業務委託契約がリースに該当する判断基準や、既存契約を契約書ベースで洗い出す具体的な進め方は『新リース会計基準の契約書対応まとめ｜賃貸借契約・業務委託契約・既存契約の判定と会計処理』をご覧ください。

Phase 2: 方針策定とシステム選定（2025年後半～2026年前半）

• 会計方針の策定: リース期間の見積もり基準、割引率の決定方法、重要性の基準値（少額基準）などを決定し、監査法人と協議する。
• 業務プロセスの設計: 契約締結から会計処理までの新業務フローを設計する。
• システム選定・要件定義: 新基準に対応した固定資産管理システムやリース管理システムの導入・改修を検討する。

Phase 3: システム導入とテスト稼働（2026年後半）

• システム導入・設定: マスターデータの整備、過去データの移行。
• 並行稼働（テスト）: 現行基準での決算と並行して、新基準での数値を作成し、差異や計算ロジックを確認する。
• 教育・周知: 子会社や各拠点担当者への新業務フローの説明。

Phase 4: 本番適用（2027年4月～）

• 開始仕訳の計上: 2027年4月1日時点で、過去からの契約を一斉にオンバランス化する（経過措置の適用判断含む）。
• 四半期決算・開示: 新基準に基づく財務諸表の作成と注記情報の開示。

よくある質問（FAQ）

Q1. オフィスの賃貸契約もすべてB/Sに載るのですか？

A. 原則としてそうなります。ただし、重要性が乏しい場合（短期契約や、重要性の原則に基づく除外）は対象外にできる可能性があります。また、変動家賃（売上歩合賃料など）部分はリース負債の測定には含めず、発生時の費用として処理します。

Q2. 2027年より前に契約したリースはどうなりますか？

A. 適用初年度（2027年4月1日）において、過去の契約も遡って処理するのが原則ですが、実務負担を考慮した経過措置が設けられています。経過措置を適用すれば、適用開始日時点での残存期間に基づいてリース負債を計算し、それと同額を使用権資産として計上する等の簡便な処理が認められます（遡及修正が不要になるケースがあります）。

Q3. コピー機やパソコンのリースもすべて計上ですか？

A. 個々の資産価値が低い場合（少額資産）は、オンバランス処理を行わず、従来の賃貸借処理（費用処理）が認められます。具体的な金額基準（例：300万円以下、またはIFRS基準の5,000ドル相当など）は、企業の会計方針として監査人と協議の上決定します。

Q4. 適用しなかった場合の罰則はありますか？

A. 上場企業等の対象企業が会計基準に違反した場合、適正な財務諸表と認められず、監査法人から適正意見が得られない（不適正意見や限定付適正意見となる）リスクがあります。これは上場廃止基準に抵触する恐れがある重大な問題です。

まとめ：早期の準備で2027年を迎え撃つ

新リース会計基準は、2024年9月の公表を経て、2027年4月1日以後の強制適用が確定しました。

この改正は、単に経理処理が変わるだけでなく、企業の財務指標（自己資本比率やROA）を大きく変動させ、契約管理やシステム環境の抜本的な見直しを迫るものです。

重要なポイントの振り返り

• いつから？: 2027年4月1日以降開始年度から（早期適用は2025年4月から）。
• 何が変わる？: オペレーティング・リース（賃貸借）が原則廃止され、不動産含むすべてのリースがオンバランス化。
• 誰が対象？: 上場企業およびその子会社、会社法上の大会社など。

残された時間は約2年ですが、契約情報の収集やシステム改修には想像以上の時間を要します。「まだ先のこと」と捉えず、今すぐプロジェクトを開始することが、スムーズな移行への近道です。

【▼ 新リース会計基準の実務対応をさらに深掘りする】
本記事では適用時期と全体像を解説しましたが、実務では「どの契約がリースに該当するか」の個別判定が最大の課題です。

以下の記事で、契約類型別の具体的な対応方法を詳しく解説しています。

• 新リース会計基準でレンタル・サブスクはどうなる？オンバランス判定の基準と実務対応を徹底解説
  → パソコンレンタル、社用車サブスク、複合機リースなど、レンタル・サブスク契約の判定実務を網羅
• 【2027年適用】新リース会計基準の契約書対応まとめ｜賃貸借契約・業務委託契約・既存契約の判定と会計処理
  → 不動産賃貸借・業務委託契約の判定基準と、既存契約の洗い出し実務を体系的に解説

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