不動産担保ローンの利率は年何%？金利相場・決まり方と各社の実金利

保有する不動産を担保に事業資金や不動産購入・借り換えの資金を調達しようと考えたとき、まず気になるのが「利率（金利）は結局、年何パーセントになるのか」という点ではないでしょうか。金利が分からなければ、返済計画も立てられず、複数社を比べることもできません。

不動産担保ローンの金利は、提供する金融機関の業態（銀行かノンバンクか）や、担保にする不動産の評価・借りる側の返済能力によって大きく変わります。同じ担保でも会社によって数パーセントの差が出ることは珍しくありません。

本記事では、不動産担保ローンの金利相場を業態別のレンジで示したうえで、主要各社の実際の金利一覧、金利の決まり方、返済シミュレーション、そして「最低金利」だけで選んではいけない理由までを整理します。相場と各社の水準を掴み、自社の条件に合った借入先を絞り込むための材料としてご活用ください。

不動産担保ローンの利率（金利）相場は年何%？業態別のレンジ

不動産担保ローンの金利は、大きく分けると「銀行系」と「ノンバンク系（貸金業者）」で水準が異なります。まずは、どの業態でおおよそ年何パーセントが目安になるのかを整理します。

各社の解説情報を突き合わせると、業態別の金利相場はおおむね次のレンジに収まります。銀行系は下限が低く、ノンバンク系は上限が高くなりやすい傾向です。

※上記は各業態の一般的な金利相場の目安です。実際の適用金利は各社の審査・担保評価・借入条件により決まります（2026年8月時点の各社解説情報による）。

銀行系は、安定した収入があり担保評価が高く、第一順位で抵当権を設定できるケースで低金利になりやすい一方、審査は厳しく融資まで時間がかかる傾向があります。ノンバンク系は、第二順位での担保設定や、銀行の審査が通りにくいケースにも柔軟に対応しやすく、融資スピードが速い点が強みです。

ただし「銀行だから必ず低い」「ノンバンクだから必ず高い」とは言い切れず、ノンバンクでも銀行と同水準の金利で提供している会社もあります。

注意したいのは、銀行系の低い金利は個人向けの商品や優遇条件が中心で、法人・個人事業主が事業資金として借りる場合には使えないことも少なくない点です。事業資金で借りるなら、後述の一覧のとおり、ノンバンク系の年2%台〜3%台が現実的な下限の目安になります。

ノンバンク系の金利で「実質年率15.0%以下」という表記をよく見かけるのは、貸金業者の上限金利が利息制限法で定められているためです。同法では元本100万円以上の貸付けの上限金利を年15%と定めており、不動産担保ローンのように借入額が大きい貸付けでは、実質年率の上限が年15%に収まります。

元本の額が百万円以上の場合　年一割五分

出典：利息制限法 第1条｜e-Gov法令検索

出典・参考資料（3件）

• 出典：利息制限法（第1条）｜e-Gov法令検索
• 参考資料：不動産担保ローンの金利相場は？最低金利だけで判断してはいけない理由｜セゾンファンデックス
• 参考資料：不動産担保ローンの金利相場は？決まり方・シミュレーション｜アサックス

変動金利と固定金利の違い（金利タイプ）

不動産担保ローンの金利には、返済期間中に金利が見直される「変動金利型」と、契約時の金利が一定期間または完済まで変わらない「固定金利型」があります。同じ会社でも金利タイプによって適用される水準が異なるため、一覧表を見る際は金利タイプもあわせて確認しましょう。

変動金利型は、指標となる市場金利（短期プライムレートなど）に金融機関の利ざやを加えて決まり、多くの会社で年1〜2回、金利を見直します。契約時点では低めに見えても、将来の金利上昇で返済額が増える可能性があります。固定金利型は、返済期間が長くなるほど将来の不確実性を織り込むため、変動金利型よりやや高めに設定される傾向がありますが、返済額が読みやすく計画を立てやすいのが利点です。

主要各社の不動産担保ローン金利一覧（実金利・実質年率上限）

ここからは、銀行系・ノンバンク系の主要な不動産担保ローンについて、実際に各社が公表している金利を一覧で比較します。下限は銀行系で年1%台後半から、ノンバンク系で年2%台からが目安です。金利は下限だけでなく上限まで確認し、あわせて金利タイプ（変動・固定）と対象（法人・個人事業主・個人）も見比べてください。

※各社公式サイトの表示にもとづく（2026年8月〜9月時点）。金利は市場動向や実行月により変動し、実際の適用金利は審査により決まります。下限金利を非公表または変動としている会社は、実質年率の上限のみを記載しています。申込時に必ず各社公式サイトで最新の金利をご確認ください。

不動産担保ローンの金利はどう決まるのか

各社が示す金利レンジのうち、自社が下限・上限のどちらに近づくかは、いくつかの要素で決まります。ここでは、金利を左右する主な要素を順に見ていきます。仕組みを押さえると、一覧表の数字を自社の条件に当てはめて読めるようになります。

返済能力（信用力）

金利を決める土台になるのが、借りる側の返済能力です。返済能力が高いほど金融機関はリスクを低く見積もれるため、金利は下がりやすくなります。逆に返済能力が不十分だと、金利が高くなるか、借入そのものが難しくなります。

法人・個人事業主・個人で見られる与信要素の違い

返済能力といっても、法人・個人事業主・個人のどれで申し込むかによって、金融機関が重視するポイントは変わります。

• 法人：売上の推移・利益水準・資金繰り・財務内容・事業の安定性などが重視されます。
• 個人事業主：確定申告の内容や事業の継続性、資金使途の妥当性が見られます。
• 個人：年収・勤続年数・雇用形態・他社からの借入額・返済履歴などが確認されます。

出典・参考資料（1件）

• 参考資料：不動産担保ローンの金利相場や決まり方は？｜アイフル（アイフルグループ）

担保評価額と担保掛目（LTV）

担保にする不動産の評価額と、その評価額に対してどこまで貸すかを示す担保掛目（LTV）も、金利に直結します。評価額が高いほど借入可能額は大きくなり、金利も低く設定しやすくなります。

担保掛目は、一般に不動産評価額の70〜80%が融資限度額の目安とされます。掛目が低い（評価額に対して借入額が小さい）ほど、万一の際に売却で残債を回収できる余力が大きく、金融機関のリスクが下がるため、金利は下がりやすくなります。同じ物件でも会社によって評価額が異なる点にも注意が必要です。

出典・参考資料（1件）

• 参考資料：不動産担保ローンにおける金利の決まり方｜アサックス

抵当権の順位（第二順位だと金利は上がるか）

すでに住宅ローンなどで抵当権が設定されている不動産を担保にする場合、新たな借入は第二順位以降での設定になります。万一売却して回収する事態になると、第一順位の金融機関が先に回収し、残った金額から弁済を受ける立場になるため、貸し手のリスクは高くなります。

その結果、第二順位では金利などの条件が厳しくなりやすいのは事実です。ただし、第二順位でも取り扱う会社はあり、「住宅ローンが残っていると必ず借りられない」わけではありません。

資金使途・借入期間

資金使途が明確で計画性があるほど、審査では有利に働きます。事業資金であれば、その使途と回収の見通しが説明できることが重要です。

借入期間も金利に影響します。返済期間が長いほど将来の不確実性が増すため、特に固定金利型では期間が長いほど金利が高めに設定されやすい傾向があります。返済期間と金利、月々の返済額のバランスを見て選ぶことになります。

「最低金利」だけで選ばない

金利ランキングや広告で目立つのは下限の金利ですが、この最低金利は、担保評価も返済能力も最良の条件がそろった借り手にだけ適用されるものです。実際には、多くの人が下限より上の金利になることも少なくありません。

ノンバンク系でよく見る「実質年率15.0%以下」という表記は、下限だけでなく上限が年15%まであり得ることを示しています。下限の低さだけで飛びつくと、審査の結果として想定より高い金利になり、返済計画が狂うおそれがあります。表示されている金利は多くの場合レンジの下限で、実際に適用される金利は審査を経て確定する、という点を踏まえて読むことが大切です。

また、総額で比べるなら金利以外の条件も見る必要があります。事務手数料（借入金額の2.2〜3.3%程度が多い）・保証料・登記費用などの諸費用は総支払額に効きますし、融資までのスピードも実務では重要な条件です。金利の低さだけでなく、諸費用を含めた総返済額と、必要な時期に間に合うかで総合的に判断することが大切です。

金利による返済額の違い（返済シミュレーション）

金利の差が、実際の返済額にどれだけ響くのかを試算で見てみます。3,000万円を返済期間20年・元利均等返済（ボーナス返済なし）で借りた場合、金利ごとの月々の返済額と総利息は次のとおりです。

※元利均等返済・ボーナス返済なしで試算した概算値です。実際の返済額は借入条件・手数料等により異なります。

借入額が小さい場合も金利差の効き方は同じで、月々の返済額・総利息は借入額にほぼ比例します。1,000万円を返済期間20年・元利均等返済（ボーナス返済なし）で借りた場合の返済額は下表のとおりです。自社の借入予定額に読み替える際の目安にしてください。

※元利均等返済・ボーナス返済なしで試算した概算値です。実際の返済額は借入条件・手数料等により異なります。

金利が3.0%から8.0%に上がると、総利息は借入3,000万円で約993万円から約3,022万円へと3倍以上に膨らみます（1,000万円でも約331万円→約1,007万円と同じ倍率）。借入額が大きく返済期間が長い不動産担保ローンでは、わずかな金利差が総返済額に大きな違いを生みます。だからこそ、金利の水準は自社の返済計画に直結する重要な条件になります。

試算に使った年3.0%は銀行系で条件が整った場合の水準、年5〜8%はノンバンク系の中位からやや高めの水準にあたります。自分がどの帯に近いかは、前半の各社一覧と「金利はどう決まるのか」で示した要素から見当をつけられます。

低金利で借りるコツと借り換えの損得

低金利で借りるためにできること

金利は審査で決まりますが、借り手側の工夫で下がりやすくすることは可能です。金利の決まり方を踏まえると、次のような点が有効です。

• 必要以上に借りない：借入額を抑えれば担保掛目が下がり、金融機関のリスクが減って金利が下がりやすくなります。
• 複数の会社を比較する：同じ物件でも評価額や金利は会社ごとに異なるため、複数社に当たると条件のよい先が見つかりやすくなります。
• 返済計画を具体的に示す：返済の裏づけを明確にすることは、返済能力の評価を高めることにつながります。
• 担保物件の情報を正確に伝える：評価の前提が正確であれば、適正な評価額と条件を引き出しやすくなります。

借り換えの損得は諸費用込みの総額で判断する

すでに借りている不動産担保ローンの金利が高いと感じる場合、より低金利の借入への借り換えが選択肢になります。ただし、金利が下がるからといって必ず得になるとは限りません。

借り換えには、新たな事務手数料・登記費用・抵当権の抹消と設定にかかる費用などの諸費用が発生します。金利差だけでなく、これらの諸費用を含めた総支払額で損得を判断することが欠かせません。一般に、返済の残り期間が長く、金利差が大きいほど、借り換えのメリットは出やすくなります。

不動産担保ローンを比較・申込するには

相場と金利の決まり方を押さえたら、次は実際のサービスを比べる段階です。ここでは、銀行系とノンバンク系に分けて、主要な不動産担保ローンを紹介します。金利水準や対象、融資スピードは会社ごとに異なるため、自社の条件に合いそうな数社に絞って、公式サイトで最新の条件を確認するとよいでしょう。

各社の金利・借入可能額・対象・融資スピードを横並びで見比べ、自社の条件に合う借入先を絞り込みたい方は、不動産担保ローンを選び方や特徴から詳しく比較した以下の記事もあわせてご覧ください。

銀行系の不動産担保ローン

銀行系は、担保評価や返済能力の条件がそろえば低めの金利を狙いやすいのが特徴です。多くは個人向けで、対象エリアや資金使途に条件がある場合もあります。

1. オリックス銀行 不動産担保ローン（オリックス銀行）

金利（年利）：変動 年2.425%〜4.425%（固定の取扱いなし）

オリックス銀行の不動産担保ローンは、変動金利型のみを取り扱う個人向けの商品で、銀行系のなかでも金利の上限が抑えめな点が特徴です。担保にできる不動産は首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市の居住用不動産に限られます。

対象エリアの居住用不動産を持ち、変動金利で比較的低い水準を狙いたい個人に向いています。事務手数料が借入金額の2.20%以内かかる点も、総額を見るうえで押さえておきたいポイントです。

2. 楽天銀行 不動産担保ローン（楽天銀行）

金利（年利）：固定 年2.99%〜11.75%（2026年8月実行分・5年ごと見直し）

ネット銀行として口座数を伸ばす楽天銀行も、不動産担保ローンを提供しています。固定金利型（5年ごとに金利を見直す方式）で、適用金利は実行月ごとに算出され、公式サイトで毎月公表されるのが特徴です。

来店せずに手続きを進めたい人や、一定期間は金利を固定して返済額を見通したい人に向いています。申込時点の最新金利は公式サイトで確認するとよいでしょう。

3. 不動産担保ローン（ドコモSMTBネット銀行）

金利（年利）：変動 年3.70%〜9.90%（時期により変動）

ドコモSMTBネット銀行（2026年8月に住信SBIネット銀行から商号変更）の不動産担保ローンは、ネット銀行の利便性を備えた変動金利型の商品です。金利は短期プライムレートを基準に年2回見直される仕組みで、適用金利は融資実行日時点のものが適用されます。

オンライン中心で手続きを完結させたい個人に向く選択肢です。金利は時期により変動するため、申込前に最新の水準を公式サイトで確認しておくと安心です。

ノンバンク系の不動産担保ローン

ノンバンク系は、審査の柔軟さや融資スピードを強みとし、事業資金や第二順位での借入、銀行の審査が通りにくいケースにも対応しやすいのが特徴です。法人・個人事業主向けの商品が多く、実質年率の上限は年15%以内に収まります。

不動産を担保に入れず事業資金を調達する方法も含めて検討したい場合は、無担保のビジネスローンも選択肢になります。金利・即日融資・審査の柔軟性といった観点で法人・個人事業主向けの融資を比較した以下の記事も、担保あり・なしを見比べる材料になります。

4. セゾンファンデックス 事業者向け不動産担保ローン（セゾンファンデックス）

金利（年利）：変動 年3.4%〜5.2%／固定 年4.5%〜9.9%（実質年率15.0%以下）

クレディセゾングループのセゾンファンデックスが提供する、法人・個人事業主向けの不動産担保ローンです。変動金利型と固定金利型を用意し、事業資金や借り換えなど幅広い資金ニーズに対応します。

住宅ローンが残る不動産（第二抵当）でも相談できる点や、来店不要で手続きを進められる点が特徴です。ノンバンク系のなかでも金利水準を抑えたい事業者にとって、検討しやすい選択肢といえます。

5. アサックス 不動産担保ローン（アサックス）

金利（年利）：固定 年2.20%〜8.76%（実質年率15.0%以下）

アサックスは、不動産担保ローンを専業とする東証スタンダード市場の上場企業です。変動金利ではなく固定金利で金利を提示している点が特徴で、契約後に金利が変わる不安を避けたい人に向いています。

個人・法人事業者・不動産業者など幅広い対象に対応し、専業ならではの審査体制を持ちます。返済額を最初から固定して計画したい場合に、検討候補になる会社です。

6. AGビジネスサポート 不動産担保ビジネスローン（AGビジネスサポート）

金利（年利）：固定 年2.99%〜14.80%／変動 年2.99%〜11.80%（2025年5月1日以降の新規契約は固定も上限11.80%）

アイフルグループのAGビジネスサポートは、事業者に特化した不動産担保ビジネスローンを提供しています。固定金利型と変動金利型を選べ、最大5億円までの融資に対応する点が強みです。

抵当権の順位を問わずに相談できるため、住宅ローンなどが残る不動産を担保にしたい事業者にも向きます。まとまった事業資金を不動産担保で調達したいケースで検討したい選択肢です。

7. ファンドワン 不動産担保融資（ファンドワン）

金利（年利）：実質年率 年2.50%〜15.0%以下

ファンドワンは、法人・個人事業主・個人を対象に不動産担保融資を扱うノンバンクです。無担保の事業者ローンより低い金利レンジで、不動産を担保にした資金調達に対応します。

事業資金やつなぎ資金など、まとまった資金を担保付きで調達したいニーズに向いています。無担保ローンと比べて金利負担を抑えたい場合の選択肢になります。

8. 丸の内AMS 不動産担保ローン（丸の内アセットマネジメントサービス）

金利（年利）：年率3.8%〜（実質年率15.0%以下）

丸の内AMSの不動産担保ローンは、融資限度額が500万円から5億円、返済期間が最長35年と、幅の広い設定が特徴です。個人向けのローンも用意しています。

他社の審査が通らなかったケースの相談にも対応する姿勢を掲げており、条件が難しいと感じる場合の相談先の一つになります。長めの返済期間で月々の負担を抑えたいニーズにも向きます。

9. MIRAIアセットファイナンス 不動産担保ローン（MIRAIアセットファイナンス）

金利（年利）：契約利率 年4.0%〜9.5%（実質年率15.0%以内）

土日も営業し、即日審査に対応する体制を備えているのがMIRAIアセットファイナンスです。急いで資金を用意したい場面で相談しやすい会社といえます。

法人・個人を問わず不動産担保での資金調達に対応します。平日に時間を取りにくい人や、審査のスピードを重視する人に向いた選択肢です。

10. 日宝 不動産活用ローン（日宝）

金利（年利）：年4.0%〜9.9%（不動産活用ローン）

日宝は、創業から数十年にわたり不動産を活用した資金調達を手がけてきたノンバンクです。法人を中心に、事業資金の調達先として利用されてきました。

長い営業実績にもとづく審査対応が特徴で、不動産を担保にまとまった資金を調達したい事業者に向いています。

11. つばさコーポレーション 不動産ビジネスローン（つばさコーポレーション）

金利（年利）：実質年率15.0%以下（不動産スーパーサポートローンは年率3.8%〜7.8%）

つばさコーポレーションは、最短即日融資と全国対応を掲げるノンバンクです。個人・個人事業主・法人を対象に、不動産を担保にした複数の商品を用意しています。

スピードを重視する場面や、地方の不動産を担保にしたいケースでも相談しやすい会社です。用途や条件に応じて商品を選べる点も特徴といえます。

12. マテリアライズ 不動産担保ローン（マテリアライズ）

金利（年利）：実質年率 年15.0%以下（具体的な金利は要問い合わせ）

最短即日審査・翌営業日融資というスピードを打ち出しているのがマテリアライズです。実質年率の上限は年15.0%以下で、具体的な適用金利は審査によって決まります。

個人を中心に、急ぎの資金ニーズに対応します。融資限度額や適用金利は申込時点の条件で確認が必要なため、検討する際は公式の窓口で最新情報を確かめるとよいでしょう。

まとめ

不動産担保ローンの利率は、業態（銀行系かノンバンク系か）で相場が異なり、さらに返済能力・担保評価額・担保掛目（LTV）・抵当権の順位・借入期間といった条件で、下限と上限のあいだのどこに落ち着くかが決まります。銀行系は下限が低く、ノンバンク系は上限が高めですが、「銀行だから安い」と一概には言えません。

金利を比べるときは、下限の最低金利だけで判断せず、実質年率の上限・諸費用・融資スピードを含めた総額で見ることが大切です。まずは自社の条件に合いそうな数社に絞り、公式サイトで最新の金利と条件を確認したうえで、返済シミュレーションで無理のない計画を立てましょう。

よくある質問（FAQ）

Q. 不動産担保ローンの利率（金利）とは何ですか？

不動産担保ローンの利率（金利）とは、保有する不動産を担保に入れて借り入れた資金に対して、年あたり何%の利息がかかるかを示す割合です。金利は「銀行系」と「ノンバンク系（貸金業者）」で相場が異なり、同じ担保でも借りる側の返済能力や担保評価によって、各社が示すレンジの下限から上限のあいだで適用金利が決まります。

Q. 不動産担保ローンの金利相場はどれくらいですか？

不動産担保ローンの金利相場は、銀行系でおおむね年1%台〜11%台前半、ノンバンク系で年2%台〜15%前後が目安です。銀行系は下限が低い反面、審査が厳しく融資まで時間がかかりやすく、ノンバンク系は上限が高めですが審査が柔軟で融資スピードが速い傾向があります。ただし「銀行だから必ず低い」「ノンバンクだから必ず高い」とは言い切れず、ノンバンクでも銀行と同水準の金利を出す会社もあります。

Q. 不動産担保ローンの実質年率「15.0%以下」とはどういう意味ですか？

ノンバンク系でよく見る「実質年率15.0%以下」という表記は、利息制限法で元本100万円以上の貸付けの上限金利が年15%と定められているため、借入額の大きい不動産担保ローンでは金利の上限が年15%に収まることを示しています。裏を返せば、下限だけでなく審査の結果によっては上限の年15%近くまで金利が上がり得ることも意味するため、下限の数字だけで判断しないことが大切です。

出典・参考資料（1件）

• 出典：利息制限法（第1条）｜e-Gov法令検索

Q. 住宅ローンが残っている不動産でも不動産担保ローンは利用できますか？

不動産担保ローンは、住宅ローンが残っている不動産でも、第二順位（第二抵当）で担保を設定できる会社であれば利用できます。ただし、万一の売却時は第一順位の金融機関が先に回収するため貸し手のリスクが高く、金利などの条件は厳しくなりやすい傾向です。抵当権の順位を問わず相談できる会社もあるため、住宅ローンの返済中でも借入先の候補はあります。

Q. 不動産担保ローンは第二順位（第二抵当）だと金利は必ず高くなりますか？

不動産担保ローンの第二順位での借入は、第一順位より貸し手のリスクが高いぶん条件は厳しくなりやすいものの、「必ず高くなる」と決まっているわけではありません。適用される金利は、返済能力・担保評価額・担保掛目（LTV）など複数の要素の組み合わせで決まるため、担保の余力が十分にあれば、第二順位でも条件が大きく悪化しないこともあります。

Q. 不動産担保ローンは固定金利と変動金利のどちらを選べばよいですか？

不動産担保ローンの金利タイプは、返済額の見通しやすさを重視するなら固定金利型、当初の金利水準の低さを重視するなら変動金利型が向いています。固定金利型は完済まで（または一定期間）返済額が変わらず計画を立てやすい反面、変動金利型よりやや高めに設定される傾向があります。変動金利型は当初は低めでも、将来の金利上昇で返済額が増える可能性がある点を踏まえて選びます。

Q. 不動産担保ローンの変動金利は途中で見直されますか？

不動産担保ローンの変動金利型は、短期プライムレートなどの市場金利に連動し、多くの会社で年1〜2回のペースで金利が見直されます。契約時点の金利が低くても、市場金利が上昇すれば返済期間の途中で金利と月々の返済額が上がる可能性があります。見直しの基準やタイミングは会社ごとに異なるため、契約前に確認しておくと安心です。

Q. 不動産担保ローンは法人でも利用できますか？

不動産担保ローンは、法人・個人事業主・個人のいずれでも利用できます。とくにノンバンク系には法人・個人事業主向けの商品が多く、事業資金やつなぎ資金の調達に対応します。法人が申し込む場合は、売上の推移・利益水準・資金繰り・財務内容といった事業の安定性が審査で重視されます。

Q. 不動産担保ローンは金利以外の手数料も総支払額に影響しますか？

不動産担保ローンの総支払額は、金利だけでなく、事務手数料（借入金額の2.2〜3.3%程度が多い）・保証料・登記費用などの諸費用にも左右されます。金利が低くても諸費用が高ければ総額で不利になることもあるため、複数社を比べるときは金利の低さだけでなく、諸費用を含めた総返済額と融資スピードをあわせて総合的に判断することが大切です。

Q. 不動産担保ローンは繰り上げ返済をすると利息を減らせますか？

不動産担保ローンは、繰り上げ返済で元本を前倒しに減らせば、その後にかかる利息を圧縮できます。借入額が大きく返済期間が長いほど利息の総額は膨らむため、繰り上げ返済による軽減効果も大きくなります。ただし、会社によっては繰り上げ返済に手数料がかかる場合があるため、実行前に条件を確認しておくとよいでしょう。

Q. 不動産担保ローンはなぜ「最低金利」だけで選んではいけないのですか？

不動産担保ローンの最低金利は、担保評価も返済能力も最良の条件がそろった一部の借り手にだけ適用されるもので、多くの人は下限より上の金利になるためです。表示された下限の低さだけで選ぶと、審査の結果として想定より高い金利になり、返済計画が狂うおそれがあります。実質年率の上限・諸費用・融資スピードまで含めた総額で比較することが大切です。

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